TIN TỨC

2:58:54 15/01/2018

Theo Samantha Sharf
Forbes (2018)

Năm 2017, người dân Mỹ học cách chấp nhận những điều không dự đoán trước được, dù là chính trị, thời tiết hay nhà ở. Dẫn dắt bởi nguồn cung thấp ở mức kỷ lục, rất ít dự đoán về thị trường nhà ở trở thành hiện thực năm ngoái. “Chúng tôi nghĩ sẽ có điều gì đó làm giảm áp lực””, Skylar Olsen, nhà kinh tế học tại Zillow, hồi tưởng. Lãi suất sẽ tăng. Xây dựng sẽ tăng theo. Giá tăng sẽ ở mức vừa phải. “Điều này không xảy ra ở mức gây ảnh hưởng đáng kể”.

Thay vào đó thị trường trở nên nóng hơn: nguồn cung giảm, giá tăng, lãi suất cho vay hầu như không thay đổi, và mặc dù việc xây dựng theo kịp vào cuối năm, mức giá khởi điểm của nhà mới xây không thoả mãn được mảng có nhu cầu lớn nhất. Giống như thị trường chứng khoán đang lên, thị trường nhà ở dường như không liên quan gì đến những ồn ào ở Washington và thảm hoạ tự nhiên ở nơi khác. Javier Vivas, giám đốc nghiên cứu kinh tế cho Realtor.com: “Chúng tôi đã thấy tăng trưởng kinh tế và đà kinh tế làm giảm ảnh hưởng của các tác động bên ngoài.”

Với rất ít dấu hiệu rõ ràng để giảm tải nguồn cung và ảnh hưởng của luật thuế mới vẫn đang được lĩnh hội, khá là khó để dự đoán thị trường nhà ở năm nay, nhưng sau đây là 6 điều
chuyên gia tiên liệu sẽ xảy ra:

1. Tốc độ bán sẽ giảm đầu năm – nhưng không duy trì lâu

Một số điều trong luật thuế mới được Tổng thống Trump ký thành luật tháng trước sẽ trực tiếp ảnh hưởng nhà ở. Luật mới bao gồm thay đổi về khấu trừ lãi suất vay và khấu trừ thuế tài sản. Các thay đổi khác sẽ ảnh hưởng tới số tiền người dân có, qua đó tới quyết định sử dụng tiền. Chuyên gia dự đoán các hộ gia đình sẽ mất thời gian tính toán xem luật thuế mới ảnh hưởng tới mình và giá trị nhà của mình ra sao trước khi hành động. Tuy nhiên nhu cầu vẫn sẽ cao sau một năm với mức tăng trưởng lương tốt nhất kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế. Nhu cần từ người thuê nhà chưa tìm được nhà phù hợp để mua cũng tạo thêm áp lực về nhu cầu.

2. Nguồn cung sẽ tiếp tục chậm

Việc thiếu trầm trọng nguồn cung tiếp tục là tính chất đặc trưng của thị trường nhà ở trong năm 2017. Ban đầu các chuyên gia tin rằng khủng hoảng nguồn cung trong năm 2016 sẽ chấm dứt; thay vào đó nó trở nên tệ hơn. Theo Zillow, nguồn cung nhà ở giảm 10.5% trong vòng 12 tháng trước tháng 11 vừa qua. Số liệu từ cơ sở môi giới Redfin cho thấy trong tháng 11 năm 2017 có 653,347 căn nhà rao bán toàn quốc. Vào tháng 11/ 2010, đã có 967,604. Nguồn cung thấp, theo Olsen, đã “đưa đến tình trạng chúng ta thấy, từ cuộc chiến ra giá tại các thị trường nhà ở nóng nhất tại Mỹ, đến việc tăng giá nhà nhanh chóng”.
Hướng tới năm 2018, dự đoán chung là nguồn cung sẽ đuổi kịp một chút. Lý do lớn nhất ch dự đoán lạc quan này là tình hình hiện tại không bền vững. Giá không thể tăng hơn lương mãi. Thêm nữa, sinh hoạt sẽ dần dần khiến những người còn đang chần chừ bán khỏi tình trạng lưỡng lự. Trang tìm nhà Trulia nhận thấy 31% người Mỹ tin rằng năm 2018 sẽ tốt hơn năm trước để bán nhà, nhiều hơn con số 14% số người cho rằng sẽ tệ hơn (Tuy nhiên chỉ 6% chủ sở hữu nhà dự định bán). Một đấu hiệu khả quan khác? Việc xây dưngj mới đã bắt đầu chuyển từ căn hộ, chủ yếu xây để cho thuê, sang nhà ở một hộ dân, được xây để đem và sở hữu.

Tuy nhiên, rõ ràng là giả định thường thấy rằng nhu cầu và giá cao sẽ thúc đẩy việc xây dựng không hề đúng trong chu kỳ này. Có những lý do nhà thầu không xây dựng: giá đất, giá vật liệu xây dựng và nhân công cao, thiếu không gian xây dựng và luật định địa phương hạn chế tập trung dân cư đông. Tuy nhiên gần đây, quan điểm của nhà thầu đã tốt hơn so với quan điểm của người tiêu dùng.

Theo Nela Richardson, nhà kinh tế học tại Redfin chỉ ra một dấu hiệu của tình trạng này là hậu quả của bão và cháy rừng gây nhiều thiệt hại vừa qua. Sau các thảm hoạ này, nguồn lực cho việc xây dựng đã đến những nơi cần nhất. Điều này là cần thiết, nhưng lại làm giảm tăng trưởng ở những nơi khác. Trong khi đó, trong tranh luận về kế hoạch thuế, các nhà lập pháp cho rằng khó khăn về nguồn cung hiện không phải là ưu tiên, gợi ý rằng sắp tới sẽ không có chính sách hỗ trợ nào.

3. Việc tăng giá sẽ chậm lại – nhưng không dừng lại hoàn toàn

Giá nhà toàn quốc đã tăng liên tục trong 23 tháng. Từ tháng 1 đến tháng 10/ 2017, Chỉ số Giá nhà quốc gia Case-Shiler Mỹ tăng 5.92%, trên đường trở thành tỉ lệ tăng lớn nhất từ 2013 khi thị trường hồi phục từ khủng hoảng. Các thị trường nóng nhất năm ngoái là các thành phố ở phía tây như Seattle và Las Vegas, nơi mà giá chốt bán tăng lần lượt 12.7% và 10.2%. Các chuyên gia nói giá sẽ tiếp tục tăng trong năm 2018, nhưng tỉ lệ tăng sẽ chậm lại. “Lãi suất thấp, tỉ lệ thất nghiệp thấp và tăng trưởng kinh tế liên tục là cơ sở cho giá bán tăng với cả nhà mới và nhà cũ. Một số yếu tố thuận lợi này có thể thay đổi trong năm 2018”, theo David Blitzer, trưởng Hội đồng chỉ số tại S&P trong phát hành hàng tháng gần đây.

4. Câu hỏi thuê nhà hay mua nhà có thể hướng về thuê đối với các thị trường đắt đỏ

Do luật thuế mới, việc sở hữu nhà tại các địa điểm có thuế và giá cao trở nên đắt đỏ hơn. Với một số người, những thay đổi này, cộng với giá tăng, có thể khiến thuê nhà hợp lý về mặt tài chính hơn là mua. “Do giá nhà tăng nhanh hơn lương và lạm phát, tại một số khu vực người định mua nhà có thể bị thúc ép tìm nhà thuê” đặc biệt là tại các thành phố bờ Tây đắt đỏ, theo Blitzer.

“Chúng ta bắt đầu năm 2018 với nhiều điều bất định liên quan đến ảnh hưởng từ luật thuế mới giới hạn khấu trừ thuế tiểu bang và địa phương, vốn rất cao ở các bang như New York, New Jersey, Connecticut, California và Illinois,” theo Leonard Steinberg, chủ tịch cơ sở môi giới Compass, trong một email kèm báo cáo quý về thị trường xa xỉ tại New York, “Liệu bất định khiến cho người tiêu dùng tạo nên một thị trường của người thuê nhà, với khích lệ mua nhà giảm dần?” Steinberg cho rằng sẽ không xảy ra tình huống như vậy.

Tuy nhiên, giá thuê cao và nợ sinh viên cũng gây khó khăn cho các hộ gia đình trẻ muốn tiết kiệm tiền đặt cọc kể cả khi họ có thể chi trả tiền vay mua nhà hàng tháng. Thêm vào đó, với giá tăng nhanh, chỉ cần tiền vay mua nhà tăng nhẹ cũng sẽ ảnh hưởng xấu tới khả năng chi trả.

5. Lãi suất cho vay mua nhà sẽ dao động ở mức khoảng 4%

Vào tháng 12, Cục dự trữ Liên bang (Fed) đẩy lãi suất ngắn hạn 25 điểm lên từ giữa 1.25% đến 1.50%. Trong lịch sử, hành động của Fed có hiệu ứng liên đới với lãi suất cho vay mua nhà, nhưng 3 lần tăng vào năm 2017 và 2 lần tăng vào năm 2016 chỉ làm tăng nhẹ giá của khoản cho vay, gây ra nghi vấn liệu 3 lần tăng mà nhà làm luật của Fed dự tính cho năm 2018 có tạo ra được khác biệt gì với thị trường nhà ở.

Các chuyên gia có xu hướng đồng ý rằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ dừng ở khoảng 4% và 4.5%. Dự đoán này cao hơn lãi suất suốt cả năm 2017 nhưng vẫn là thấp trong lịch sử. Điều các chuyên gia không thống nhất là thị trường sẽ đạt tới mức lãi suất đó ra sao. Ví dụ, Ralph McLaughlin, nhà kinh tế học tại Trulia, dự đoán mức tăng chậm và đều. Greg McBride, nhà phân tích tài chính tại Bankrate.com, trông đợi biến động với lãi suất “giảm xuất dưới 4% ít nhất một lần, nhảy lên trên 4.5% và kết thúc năm ở 4.5%.”

6. Nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ tiếp tục tăng

Sau một thập kỷ suy giảm, tỉ lệ sở hữu nhà cuối cùng cũng tăng trở lại. Vào quý III, chủ sở hữu sinh sống tại 63.9% nhà ở hộ gia đình, tăng so với mức thấp 62.9% vào quý II năm 2016. McLaughlin nói 2017 sẽ được nhớ tới là năm mà “việc hồi phục bắt đầu”. Khi thế hệ trẻ già dần, xu hướng này sẽ tiếp tục. Thế hệ của những người sinh sau năm 1980 chậm tham gia thị trường nhà ở, nhưng một phần đang gia tăng trong số họ lập gia đình và có con, họ đang mua nhà với tốc độ ngang bằng cha mẹ họ. Trên thực tế, tỉ lệ người trẻ độc thân sở hữu nhà cao hơn so với tỉ lệ này ở thế hệ trước.

Đăng tại Forbes.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

© 2017 All rights reserved. Privacy Policy